از نظر مالی امکان‌پذیر
در چارچوب استاندارد حسابداری شماره ۴۲، اصطلاح از نظر مالی امکان‌پذیر به استفاده‌ای از دارایی اطلاق می‌شود که نه‌تنها از نظر فیزیکی ممکن و از نظر قانونی مجاز است، بلکه توانایی ایجاد بازده اقتصادی مثبت و کافی را نیز دارد. به بیان دیگر، مشارکت‌کنندگان بازار تنها استفاده‌هایی را در محاسبات ارزش منصفانه در نظر می‌گیرند که از لحاظ مالی سودآور و معقول باشد.
این رکن تکمیل‌کننده دو رکن دیگر یعنی «از نظر فیزیکی ممکن» و «از نظر قانونی مجاز» است و در نهایت منجر به شناسایی بیشترین و بهترین استفاده (Highest and Best Use) می‌شود.
اصول کلیدی
- سودآوری: استفاده‌ی انتخابی باید جریان‌های نقدی یا ارزش اقتصادی ایجاد کند که هزینه‌های اجرا را توجیه کند.
- تأمین مالی مناسب: مشارکت‌کنندگان بازار باید توانایی عملی برای تأمین مالی پروژه یا استفاده مدنظر داشته باشند.
- پایداری اقتصادی: استفاده باید در بلندمدت از نظر مالی منطقی باشد و صرفاً محدود به یک سود کوتاه‌مدت نباشد.
- دیدگاه بازار: معیار، ارزیابی مشارکت‌کنندگان بازار است، نه نیت یا برنامه‌های داخلی واحد تجاری.
مثال‌های کاربردی
- زمین تجاری:
یک زمین در مرکز شهر ممکن است هم برای ساخت پارکینگ طبقاتی و هم برای مرکز خرید قابل استفاده باشد. هر دو از نظر فیزیکی و قانونی ممکن هستند، اما فقط مرکز خرید بازده مالی کافی ایجاد می‌کند. بنابراین، استفاده مالی امکان‌پذیر و بهینه، ساخت مرکز خرید است. - ساختمان اداری قدیمی:
بازسازی کامل ساختمان هزینه زیادی دارد. اگر ارزش اجاره‌های پیش‌بینی‌شده پس از بازسازی بیشتر از هزینه‌ها باشد، این پروژه از نظر مالی امکان‌پذیر محسوب می‌شود؛ در غیر این صورت، تنها استفاده مالی امکان‌پذیر شاید تخریب و فروش زمین باشد. - پروژه صنعتی:
اگر تبدیل یک کارخانه قدیمی به فضای انبار مدرن هزینه‌بر باشد، باید بررسی شود آیا اجاره‌های بازار این هزینه را توجیه می‌کنند یا خیر. اگر بله، این استفاده از نظر مالی امکان‌پذیر است.
اهمیت در ارزش‌گذاری
- تکمیل سه‌ضلعی HBU: تنها استفاده‌ای می‌تواند «بیشترین و بهترین استفاده» تلقی شود که از نظر فیزیکی ممکن، از نظر قانونی مجاز، و از نظر مالی امکان‌پذیر باشد.
- بازتاب رفتار عقلایی بازار: مشارکت‌کنندگان بازار استفاده‌هایی را برمی‌گزینند که بیشترین بازده اقتصادی را داشته باشند.
- پرهیز از خوش‌بینی غیرواقعی: این اصل مانع ورود سناریوهای غیرسودآور یا غیرمنطقی به ارزش‌گذاری می‌شود.
چالش‌های عملی
- برآورد هزینه‌ها و درآمدها: پیش‌بینی دقیق هزینه‌های ساخت، بازسازی یا تغییر کاربری و مقایسه آن با درآمدهای آتی دشوار است.
- ریسک‌های اقتصادی: تورم، رکود یا محدودیت‌های تأمین مالی می‌تواند باعث شود استفاده‌ای که امروز مالی امکان‌پذیر است، فردا غیرممکن شود.
- قضاوت حرفه‌ای سنگین: تعیین امکان‌پذیری مالی نیازمند مدل‌سازی مالی، تحلیل حساسیت و تجربه حرفه‌ای است.
جمع‌بندی
از نظر مالی امکان‌پذیر یعنی تنها استفاده‌هایی از دارایی در ارزش منصفانه لحاظ می‌شوند که توانایی ایجاد بازده اقتصادی مثبت داشته باشند. این مفهوم در کنار دو رکن دیگر، مبنای شناسایی «بیشترین و بهترین استفاده» در استاندارد ۴۲ است و تضمین می‌کند که ارزش منصفانه هم منطقی و هم بازارمحور باشد.
این مفهوم بخشی از چارچوب استاندارد شماره ۴۲ است و در روزهای آینده، سایر اجزاء آن با همین سبک تحلیلی از طریق سایت و شبکه‌های اجتماعی انجمن حسابداران خبره ایران منتشر خواهند شد.
گردآوری، ترجمه و تدوین:
دکتر سید محمد باقرآبادی
انجمن حسابداران خبره ایران
نوآوری در اندیشه، پیشرو در عمل