در چارچوب استاندارد حسابداری شماره ۴۲، اصطلاح از نظر فیزیکی ممکن به آن دسته از محدودیت‌ها و شرایط اشاره دارد که قابلیت استفاده یا توسعه‌ی یک دارایی را از دیدگاه فیزیکی تعیین می‌کند. این مفهوم یکی از ارکان اصلی در ارزیابی بیشترین و بهترین استفاده از دارایی‌ها است.
استاندارد ۴۲ تأکید دارد که حتی اگر از نظر اقتصادی یا قانونی استفاده‌ای ارزشمند به نظر برسد، ابتدا باید بررسی شود که آیا انجام آن از نظر فیزیکی امکان‌پذیر است یا خیر.
اصول کلیدی
- ابعاد و اندازه: آیا اندازه‌ی زمین یا ساختمان امکان استفاده مدنظر را می‌دهد؟
- مکان و دسترسی: موقعیت جغرافیایی دارایی و دسترسی آن به منابع و زیرساخت‌ها باید اجازه‌ی استفاده را بدهد.
- وضعیت فعلی دارایی: شرایط فیزیکی مانند استهلاک، فرسودگی یا خرابی می‌تواند مانع استفاده‌ی خاص شود.
- قابلیت ساخت یا تغییر: اگر تغییر کاربری یا توسعه‌ی دارایی مدنظر باشد، آیا از نظر فیزیکی این تغییر امکان‌پذیر است؟
مثال‌های کاربردی
- زمین کوچک در مرکز شهر:
اگر قطعه زمین به‌اندازه کافی بزرگ نباشد، ساخت یک برج تجاری بر روی آن از نظر فیزیکی ممکن نیست، حتی اگر از نظر اقتصادی سودآور باشد. - کارخانه قدیمی:
یک ساختمان صنعتی قدیمی ممکن است به‌دلیل فرسودگی شدید یا محدودیت‌های سازه‌ای، قابلیت تبدیل به مرکز خرید را نداشته باشد. - معدن:
حتی اگر از نظر اقتصادی استخراج یک معدن سودمند باشد، اگر شرایط فیزیکی (مانند شیب تند یا ریزش زمین) اجازه ندهد، این استفاده از نظر فیزیکی ممکن نخواهد بود.
اهمیت در ارزش‌گذاری
- اولویت‌بندی استفاده‌ها: «از نظر فیزیکی ممکن» اولین فیلتر در تعیین «بیشترین و بهترین استفاده» است.
- جلوگیری از برآوردهای غیرواقعی: اگر استفاده‌ای از نظر فیزیکی ممکن نباشد، حتی نباید وارد محاسبات ارزش منصفانه شود.
- شفافیت در قضاوت حرفه‌ای: حسابرس و ارزش‌گذار باید بتوانند توضیح دهند که چرا یک استفاده خاص از نظر فیزیکی غیرممکن تلقی شده است.
چالش‌های عملی
- فقدان داده‌های کافی: در بسیاری از دارایی‌های خاص، اطلاعات کافی برای تعیین محدودیت‌های فیزیکی وجود ندارد.
- شرایط محیطی خاص: عواملی مثل زلزله‌خیزی، کیفیت خاک، یا محدودیت‌های زیرساختی می‌توانند استفاده‌های بالقوه را محدود کنند.
- پیشرفت فناوری: چیزی که امروز از نظر فیزیکی غیرممکن است، ممکن است با پیشرفت فناوری در آینده ممکن شود؛ بنابراین قضاوت زمان‌مند است.
جمع‌بندی
از نظر فیزیکی ممکن، نخستین گام در تشخیص بیشترین و بهترین استفاده از یک دارایی است. این مفهوم تضمین می‌کند که ارزش منصفانه بر مبنای استفاده‌های واقع‌بینانه و قابل‌اجرا محاسبه شود، نه بر اساس سناریوهای خیالی یا غیرممکن.
این مفهوم بخشی از چارچوب استاندارد شماره ۴۲ است و در روزهای آینده، سایر اجزاء آن با همین سبک تحلیلی از طریق سایت و شبکه‌های اجتماعی انجمن حسابداران خبره ایران منتشر خواهند شد.
گردآوری، ترجمه و تدوین:
دکتر سید محمد باقرآبادی
انجمن حسابداران خبره ایران
نوآوری در اندیشه، پیشرو در عمل