بیشترین و بهترین استفاده
در استاندارد حسابداری شماره ۴۲، بیشترین و بهترین استفاده به استفاده‌ای از یک دارایی غیرفایننشیال اطلاق می‌شود که در میان تمام استفاده‌های ممکن، بیشترین بازده اقتصادی را برای مشارکت‌کنندگان بازار فراهم می‌آورد و در عین حال، از نظر قانونی مجاز، از نظر فیزیکی ممکن و از نظر مالی توجیه‌پذیر باشد.
مبنای ارزش‌گذاری دارایی‌های غیرفایننشیال، نه بر اساس استفاده فعلی شرکت، بلکه بر اساس استفاده‌ای است که بازار آن را بیشترین و بهترین تلقی می‌کند.
شرایط تحقق بیشترین و بهترین استفاده
استفاده موردنظر باید هر سه شرط زیر را داشته باشد:
- قانونی باشد
استفاده پیشنهادی باید مطابق با قوانین، مقررات شهری، مالکیت و محدودیت‌های قانونی مجاز باشد. - فیزیکی ممکن باشد
دارایی باید به‌گونه‌ای باشد که از نظر فنی، مهندسی، ساختاری یا موقعیت مکانی، اجرای آن استفاده ممکن باشد. - مالی توجیه‌پذیر باشد
استفاده پیشنهادی باید از نظر اقتصادی برای مشارکت‌کنندگان بازار سودآور و قابل اجرا باشد، حتی اگر واحد تجاری خودش آن را دنبال نکند.
ویژگی‌های کلیدی
- ویژه دارایی‌های غیرمالی است (مانند زمین، ساختمان، تجهیزات خاص، مجوزها و...)؛
- در تعیین ارزش منصفانه نقش کلیدی دارد؛
- بر مبنای تحلیل بازار و مفروضات مشارکت‌کنندگان بازار است، نه تصمیمات یا نیت داخلی شرکت؛
- استفاده فعلی ممکن است با بیشترین و بهترین استفاده تفاوت داشته باشد؛
مثال‌های کاربردی
۱. زمین با استفاده انباری ولی پتانسیل تجاری
شرکت الف، زمینی در حاشیه یک اتوبان پرتردد دارد که فعلاً از آن برای انبار کالا استفاده می‌کند. اما مقررات شهری اجازه ساخت مجتمع تجاری را می‌دهد و بازار نیز تقاضای بالایی برای چنین کاربری دارد.
→ اگر شرایط فیزیکی و مالی برای این تغییر فراهم باشد، کاربرد تجاری به‌عنوان بیشترین و بهترین استفاده شناخته می‌شود، حتی اگر شرکت فعلاً آن را تغییر ندهد.
۲. ساختمان اداری با پتانسیل تخریب و نوسازی
ساختمان شرکت ب قدیمی و تک‌طبقه است، اما از نظر قانونی امکان ساخت برج تجاری ۱۰ طبقه وجود دارد و بازار نیز تقاضای بالایی دارد.
→ در صورتی که نوسازی از نظر هزینه و سوددهی توجیه‌پذیر باشد، ساخت برج تجاری بیشترین و بهترین استفاده محسوب می‌شود.
۳. دارایی با محدودیت قانونی غیرقابل عبور
یک شرکت دارای مجوز پخش انحصاری محصول در یک منطقه خاص است، اما قانون اجازه انتقال مجوز به منطقه‌ای دیگر را نمی‌دهد، هرچند در آن منطقه ارزش اقتصادی بالاتری دارد.
→ چون محدودیت قانونی وجود دارد، کاربرد فعلی همچنان بیشترین و بهترین استفاده است، حتی اگر از نظر بازار گزینه‌های دیگری جذاب‌تر باشند.
تأثیر بر گزارشگری مالی
در صورتی که ارزش منصفانه یک دارایی بر اساس بیشترین و بهترین استفاده‌ای متفاوت از استفاده فعلی محاسبه شده باشد، واحد تجاری باید:
- تحلیل مفروضات آن را مستند و افشا کند؛
- مقایسه با استفاده فعلی را شفاف‌سازی کند؛
- قضاوت حرفه‌ای درباره تحقق‌پذیری آن کاربرد را توضیح دهد؛
اگر این کاربرد با ارزش دفتری تفاوت معناداری ایجاد کند، باید آثار آن بر تصمیم‌گیری ذی‌نفعان مورد توجه قرار گیرد.
نکات حرفه‌ای برای حسابداران
- قضاوت درباره بیشترین و بهترین استفاده، باید مستند به داده‌های بازار و تحلیل‌های اقتصادی باشد؛
- واحد تجاری نباید بر اساس نیت یا محدودیت‌های داخلی خودش تصمیم‌گیری کند؛
- تحلیل امکان تغییر کاربری (اعم از فنی، مالی، قانونی) باید با دقت انجام شود؛
- در صورت تغییر استفاده، اثرات آن بر ذخایر، استهلاک و الزامات افشا بررسی شود.
این مفهوم بخشی از چارچوب استاندارد شماره ۴۲ است و در روزهای آینده، سایر اجزاء آن با همین سبک تحلیلی از طریق سایت و شبکه های اجتماعی انجمن حسابداران خبره ایران منتشر خواهند شد.
گردآوری، ترجمه و تدوین:
دکتر سید محمد باقرآبادی
انجمن حسابداران خبره ایران
نوآوری در اندیشه، پیشرو در عمل